Как получить разрешение на реконструкцию нежилого здания?

Общие принципы реконструкции зданий и сооружений

Реконструкция – это полная перестройка и переделка здания в целях его улучшения. Работы по реконструкции, как правило, очень масштабны и включают в себя замену всей поверхности пола и крыши, проведение гидроизоляции стен, подвалов, основных помещений, а также ремонт фасада и внутреннюю отделку.

Большинство строительных фирм стали включать в свой список услуг по реконструкции зданий внутреннюю отделку сильно разрушенных помещений, оборудование жилой мансарды и пристройку небольших комнат к уже имеющемуся дому.

Реконструкция всегда подразумевает проведение целого комплекса работ разной сложности. Простая покраска стен не считается реконструкцией, а снос, восстановление и покраска – да

После проведения большого объема строительных работ здание зачастую приобретает совершенно иной вид, меняются основные конструкции. Могут добавиться различные виды построек, мансарды и дополнительные этажи.

Также изменения могут коснуться близлежащей территории, в случае, если проводится её благоустройство – создается специальный план реконструкции, с указанием необходимых расстояний и типов покрытий

Иногда реконструкция затрагивает инженерные системы здания и несущие конструкции. В этом случае речь идет о практически полной перестройке здания. Для того, чтобы провести работы такого масштаба, необходимо иметь соответствующее разрешение. Документ предоставляет заказчик или арендатор, для удостоверения своего права на проведение реконструкции того или иного здания. В пакет входит проектная документация и приложение, в котором описаны все условия проведения перестройки здания.

Возведение дополнительного этажа

Если вы планируете возведение дополнительного этажа, статус дома меняется. Затрагивается понятие этажности. Изменения должны отражаться в технической и кадастровой документации на дом.

Но если у дома изначально крыша была высокой, собственник может только утеплить помещение изнутри. В результате можно просто переоформить чердак в мансарду. Помещение после этого переводится в статус жилого помещения из нежилого. Если возведение последнего этажа осуществляется в виде надстройки на месте расположения крыши, требуется более тщательный анализ.

Предоставление разрешения определяется тремя основными моментами:

1. структурой грунта на участке;
2. допустимостью возведения более высокого строения в существующем градостроительном контексте;
3. техническими и качественными характеристиками всей постройки, а также элементами ее структуры.

Что такое разрешение на реконструкцию нежилого здания?

Реформы в строительстве продолжаются. Изменения можно заметить и в правовых документах, в частности в Градостроительном кодексе (далее – ГрК РФ). Законодательство содержит точное определение, признаки и виды реконструкции объектов строительства.

Реконструкция – это комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, с целью изменить или перестроить характеристики объекта недвижимости (п. 14 ст. 1 ГрК РФ). Например, создать второй этаж, увеличить количество помещений, сделать пристрой, улучшить инженерно-технические коммуникации и др.

Запланированные работы нуждаются в согласовании с компетентными органами. Отсюда вытекает второе определение:

Разрешение на реконструкцию нежилого здания – это официальное уведомление, выдаваемое правообладателю с целью дальнейшего переустройства объекта недвижимости (). Такое разрешение дает право на реконструкцию в соответствии с планом работ. В дальнейшем разрешение пригодится при узаконивании изменений в органе Росреестра.

Не путайте разрешение на реконструкцию и одобрение перепланировки нежилого здания. Обе процедуры связаны с переустройством, но совершенно разные по смыслу. Реконструкция – это кардинальное изменение объекта, а перепланировка – лишь внутренние перестановки. Нельзя использовать одно разрешение вместо другого. За это вас, как нарушителя, могут оштрафовать. Подробности в статье «Штраф за незаконное строительство на своем участке«.

Реконструкция частного дома без разрешения

Разрешение на реконструкцию требуется только в случае каких-либо сделок  с недвижимостью или подключения коммуникаций. Многие собственники не оформляют документально производимые строительные работы, чтобы не увеличивать их стоимость (разработка проекта стоит дорого). В этом случае физлица оплачивают штраф в размере от 2 до 5 т.р.

Необходимость оформления разрешения на реконструкцию зависит от особенностей производимых работ, типа дома и дальнейшей судьбы недвижимости. Если структурные изменения незначительны, хотя и не считаются капремонтом или перепланировкой, а здание пока не готовится к продаже, разрешение на реконструкцию можно получить после проведения строительных работ.

Следующая статья >

Реконструкция дома

В частных и многоквартирных домах реконструкция проводится с целью улучшения жизненного пространства, как в эстетичном, так и в функциональном аспектах, а также обеспечения безопасности жильцам. На практике основаниями для этих работ является:

• обнаружение проектировочных ошибок или строительных дефектов;
• наличие аварийного фасада;
• расширение существующих или строительство новых помещений;
• восстановление или замена отдельных элементов коммуникаций с вмешательством в конструкцию здания в целом (перенос санузла, мокрой зоны на кухне);
• износ старых построек (трещины в фундаменте, несущих стенах).

Реконструкция дома может занять от пары недель, до нескольких месяцев в зависимости от состояния здания и необходимых строительных мероприятий.

План, этапы реконструкционных работ

Реконструкция разных по функциональности строений подразумевает изменение внешнего облика объекта, возведение капитальных надстроек

Во время ее проведения меняется структура сооружений, опорных конструкций, уделяется внимание благоустройству близлежащей местности

Как правило, реконструкция проводится комплексно, первым делом ремонтируется и укрепляется фундамент. Вдобавок производится гидроизоляция строений, подвалов, замена крыши, ремонт фасадов. Представленный список возможно дополнить внутренней декоративной отделкой комнат, пристраиванием мансарды.

Реконструкция фасада здания требует тщательного подхода и высокого профессионализма работниковИсточник mastera-fasada.ru

Специалисты выделяют такие типы реконструкций:

• Увеличение площадей разных помещений.
• Перестройка промышленного сооружения под жилые квартиры, офисы.
• Расширение предприятия благодаря возведению в здании вспомогательного перекрытия.

В общих чертах, в результате проведения спланированных реконструкционных работ обеспечивается дополнительное пространство для создания новых цехов, расположения оборудования, квартир, обустройства рабочих мест.

По правилам план будущей реконструкции обязательно должен содержать подробную информацию касательно всех строительно-монтажных работ, включительно проект изменений, которые планируется проводить в инженерных системах строения. К составлению такого документа допускаются лишь компетентные в подобном вопросе специалисты.

Реконструкция зданий проводится поэтапно. Отдельные этапы полностью совпадают со стадиями вышеупомянутого нового строительства.

На начальных этапах реконструкции объекта разрабатывается проект, в котором указываются все расчеты, необходимая информация о предстоящем фронте работИсточник edilvelgi.com

Последовательность действий:

Подготовка. Происходит ознакомление с поставленной задачей, а также пожеланиями заказчика
Особое внимание уделяется самому объекту. Сотрудники изучают его проектную документацию, планировку, особенности применения
Затем клиент предоставляет подробное техническое задание, указывает на требуемые результаты. После изучения полученной информации составляется план будущих работ.
Исследование. Тщательно обследуется рельеф, почва, глубина залегания грунтовых вод, а также текущее состояние конструкций (подземных, наземных), возможность выдерживания ими дополнительной нагрузки

При этом важно описать и сфотографировать все существующие повреждения. В случае необходимости делаются анализы в лаборатории

В итоге проведения исследовательских работ составляется подробный отчет, который дополняется расчетами и заключением экспертов.
Проектирование. На основе технического задания, собранной информации составляется проект. Как правило, он содержит основные параметры новой конструкции, все вносимые изменения, чертежи. Кроме того, указывается смета работ (перечень операций, примерная стоимость).
Реализация. Для проведения качественной реконструкции важно все строительно-монтажные работы выполнить согласно предварительно созданному проекту.

На основе технического задания заказчика, собранной во время исследования информации составляется проект реконструкции объектаИсточник absolute-project.ru

Исковое заявление в суд об узаконении самовольной реконструкции

Зачастую об оформлении граждане задумываются, когда возникает вопрос об отчуждении имущества или появляются споры с соседями. Основные способы того, как узаконить самовольную пристройку это:

• обращение в судебные органы;
• получение разрешения от отдела градостроительства.

Нужно отметить, что получение разрешения «задним числом» вряд ли можно назвать законным, а выдача разрешения по факту происходит крайне редко. Остается обращение в суд, но перед этим потребуется провести техническую экспертизу здания.

Инфо

Если оную не провести, суд все равно потребует экспертной оценки. Если имеется положительное решение технической экспертизы, все документы на дом и землю в порядке, не затронуты интересы третьих лиц, то суд вынесет решение, разрешающее оформление пристройки. С положительным решением суда можно обращаться в администрацию, которая выдаст нужное разрешение.

Реконструкция чердачного помещения

После получения разрешения на проведение работ по реконструкции многие владельцы домов начинают ее с самого простого этапа. Он заключается в изменении параметров чердачного помещения. Реконструкция чердака под мансардное помещение будет целесообразна, если его площадь достаточно большая.

Если же она небольших размеров, то лучше всего провести его утепление для повышения уровня теплоизоляционных свойств. Реконструкция чердака должна начинаться с укладки дополнительных лаг из прочного бруса на напольную поверхность. Тем самым происходит укрепление пола будущей мансарды.

Внутреннюю поверхность крыши следует утеплить материалом из минеральной ваты, так как кровля будет одновременно являться и стенами мансардного помещения.

Если крыша была накрыта листами металлического профиля, то лучше произвести сразу его замену на металлочерепицу или другие кровельные материалы, которые имеют мягкое покрытие.

Это необходимо для того, чтобы понизить уровень шума при дождливой или ветряной погоде. Кровельные материалы, у которых уровень жесткости меньше, также обладают большим уровнем теплоизоляционных свойств.

Если документы отсутствуют

Прежде всего уточним, что понятие «пристройка» в законе нигде официально не закреплено, здесь используется термин «реконструкция объекта капитального строительства». Безболезненность процесса реконструкции определяется тем, был ли участок с домом оформлен, и есть ли на руках нужные документы.
Бывает так, что документы утеряны, либо земля перешла по наследству с уже возведенным домом, который не был оформлен. В этом случае пригодится «дачная амнистия», она действует до 2026 года

Обратите внимание, что одним из ключевых условий здесь является наличие документов на землю, а сам участок должен иметь четко определенные границы, то есть он должен быть отмежеван.
Часто бывает так, что нужно восстановить правоустанавливающие документы на землю и дом, ранее не зарегистрированные в Росреестре или БТИ. В зависимости от того, на каком основании возникло право собственности, обращаться надо в различные инстанции

Наследство. Если утеряно свидетельство о праве на наследство, то обратиться нужно к выписавшему данный документ нотариусу.
Приватизация. Для оформления в 90-х годах договоров приватизации с местной администрацией регистрировать право собственности в Росреестре не требовалось, можно было обойтись штампом регистрации в БТИ. Если данный документ был утерян, то нужно обратиться в департамент муниципальной собственности или в БТИ. Часто необходимые сведения оказываются переданы в городские архивы, скорее всего, именно туда и отправят собственника.
Безвозмездное пользование. Соответствующие свидетельства выдавали администрации сельских поселений. За восстановлением документа надо обратиться в сельскую администрацию, у которой есть второй экземпляр. Скорее всего, там собственника перенаправят в районный архив.
Покупка. Заключенный до 1998 года и прошедший процедуру нотариального удостоверения договор купли-продажи восстанавливается на основании запроса в нотариальную контору.
Для того, чтобы оформить права, может быть достаточно и садовой книжки — сейчас много собственников и их наследников пользуются участком и домом на основании данного документа. Если при регистрации прав в административном порядке возникают сложности, то решать проблему возможно придется через суд. Решение суда будет являться правоустанавливающим документом, который будет использоваться для оформления прав собственности.
После завершения регистрации прав можно начинать реконструировать объект. А если владелец уверен, что с «дачной амнистией» у него проблем не будет, то узаконить реконструкцию можно и постфактум. Но здесь надо понимать, что можно столкнуться с отказом в регистрации объекта со стороны администрации — в этом случае будет предстоять судебное разбирательство.
Имея на руках документы, собственник получает возможность прописаться в доме и перевести само строение в жилье. Если объект не был зарегистрирован, то с ним нельзя проводить юридические действия — продажу, передачу по наследству, дарение и пр. Также не получится подвести некоторые коммуникации. Например, подключение газа требует предоставления копии права собственности на дом.

Реконструкция кирпичной кладки стены

Многие дома, сложенные из кирпича, имеют неровности в кладке. В связи с этим происходит их деформация и разрушения части стен дома. Работы по реконструкции таких погрешностей направлены на придание привлекательного вида дому, но и повышению его уровня прочности и устойчивости.

Если на поверхности стены существенных повреждений не наблюдается, а при осмотре выявлены только обсыпавшиеся части кирпича. То в этом случае готовится состав для восстановления его формы. Им обрабатываются стыки кирпичей и возвращают им их первоначальный вид.

Если в процессе осмотра были выявлены разрушения из-за использования при строительстве материалов с низкими качественными характеристиками. Это может быть применение низкокачественного состава для кладки кирпича, которая через короткий промежуток времени разрушается.

Для устранения таких дефектов необходимо произвести разбор кирпичной кладки, применяя отбойный молоток. Демонтаж кладки необходимо осуществлять небольшими участками примерно по 1,5 м. Процесс ее разбора производится в горизонтальном направлении от самого верхнего ряда поверхности стены.

Демонтированный кирпич очищается от старого бетонного раствора. Когда участок стены разобран, необходимо заново произвести кладку кирпича на раствор, состоящий из цемента и полимерного состава.

Когда в реконструкции могут отказать

Обращение заявителя рассматривается в течение 10 суток. По истечении срока владельцу выдают письменное разрешение на реконструкцию либо сообщают об отказе с указанием причины. Их может быть много:

• неполный пакет документов;
• неточности, ошибки в проектной документации;
• несоответствие планируемых работ требованиям реконструкции;
• недопустимость выполнения некоторых работ, связанная с нарушениями строительных и санитарных норм и т. д.

При отсутствии причин отказа собственник может обжаловать отрицательное решение через суд. Для этого необходимо собрать справки, подтверждающие, что в проектной документации нет ошибок и собственник прошел все этапы согласования.
Если пояснения обозначены, а выявленные несоответствия и ошибки можно устранить, владелец недвижимости имеет право повторно обращаться в уполномоченный орган.

Обзор документа

Рассмотрен вопрос о постановке на кадастровый учет реконструированного объекта недвижимости.

В частности, указано, что если изменились количество этажей, высота, объем, площадь, заменены и (или) восстановлены несущие строительные конструкции, то нужны документы для кадастрового учета изменений такого объекта.

Если при реконструкции ряда объектов был образован новый (новые) или из одного возведены несколько, то необходимы материалы в отношении объекта (объектов).

Отмечено, что образование объектов может сопровождаться в т. ч. изменением вида (например, в результате реконструкции здания (сооружения) возведен объект незавершенного строительства).

Что касается преобразованного объекта, то его можно снять с учета только после госрегистрации прав на новый.

Если в результате реконструкции здания (сооружения) образовано новое, то в отношении расположенных в нем помещений могут быть проведены следующие процедуры. Кадастровый учет изменений на основании заявления и техплана, содержащего сведения о кадастровом номере нового объекта. Кадастровый учет в связи с прекращением существования помещения. Учет образованных или созданных помещений.

Относительно реконструкции многоквартирных домов разъяснено следующее.

Внесенные в кадастр сведения при постановке на учет образованного объекта недвижимости (объектов) носят временный характер, за исключением отдельных случаев. Соответствующий статус утрачивается со дня госрегистрации права него (них).

Как указал Росреестр, в отношении образованных в результате реконструкции многоквартирных домов временный статус сведениям не присваивается.

Для постановки на кадастровый учет образованного в результате реконструкции многоквартирного дома, а также расположенных в нем помещений (в том числе образованных и (или) созданных) вместе с заявлением нужно представить техплан, содержащий в т. ч. разделы в отношении всех помещений (не преобразованных и ранее учтенных, а также созданных).

Если образованные помещения относятся к общему имуществу в многоквартирном доме, то вышеуказанный временный статус не присваивается. В отношении квартир действует противоположное правило (временный статус утрачивается с даты госрегистрации прав).

Дополнительно разъяснена процедура присвоения кадастровых номеров объектам после реконструкции.

Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ:

Реконструкция здания:

«…Реконструкция здания — комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей (нагрузок, планировки помещений, строительного объема и общей площади здания, инженерной оснащенности) с целью изменения условий эксплуатации, максимального восполнения утраты от имевшего место физического и функционального износа, достижения новых целей эксплуатации здания, а также предусматривающий изменение и обновление объемно-планировочного и архитектурного решений существующего здания и его морально устаревшего инженерного оборудования в соответствии с требованиями, предъявляемыми действующими нормами к эстетике и условиям проживания…» (извлечение из «Методических рекомендаций по формированию состава работ по капитальному ремонту многоквартирных домов, финансируемых за счет средств, предусмотренных Федеральным законом от 21 июля 2007 года N 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» (утв. Госкорпорацией «Фонд содействия реформированию ЖКХ» 15.02.2013)
«…Реконструкция здания — комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей (количества и площади квартир, строительного объема и общей площади здания, вместимости или пропускной способности или его назначения) в целях улучшения условий проживания, качества обслуживания, увеличения объема услуг…» (извлечение из Приказ Госкомархитектуры от 23.11.1988 N 312 «Об утверждении ведомственных строительных норм Госкомархитектуры «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения» (вместе с «ВСН 58-88 (р). Ведомственные строительные нормы. Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения»)

Экспертиза проектной документации

После того как на реконструкцию разработана проектная документация, проводится ее вневедомственная, а в некоторых случаях и государственная экологическая экспертиза.

Проектную документацию на экспертизу представляет заказчик с привлечением проектировщика, поскольку именно он несет ответственность за соответствие разработанного проекта всем требованиям законодательства, градостроительным и иным нормам.

Если государственная вневедомственная экспертиза, а в случае необходимости — государственная экологическая экспертиза, выдали положительное заключение, проектную документацию утверждает заказчик. Эти данные орган архитектуры и градостроительства регистрирует в государственном градостроительном кадастре.

Разрешение на реконструкцию для надстройки здания

Указанные в настоящей статье положения в полной мере действуют и при  реконструкции помещения , находящегося в  здании. Если при  проведении работ в здании затрагиваются общие проемы лестницы, иные объекты находящиеся в общедолевой собственности собственников помещений, то в этом случае перед реконструкцией нужно получить согласие всех собственников помещений в здании. Следует отметить, что  даже в случае получения  собственником помещения разрешения на реконструкцию властно-распорядительных органов, отсутствие согласия остальных собственников  общего имущества  в здании может привести к негативным последствиям. Так по иску остальных собственником общего имущества в здании ( собственников иных помещений) выданное разрешение на строительство для реконструкции может быть признано недействительным.

Поэтому при выяснении вопроса  нужно ли разрешение на реконструкцию нежилого здания необходимо также установить  отношение других собственников нежилых помещений к проведению строительных работ.

Ответственность за самовольную реконструкцию

Проверяющие инстанции очень серьезно относятся к конструкционным работам нежилых помещений. За самовольные постройки нарушителей наказывают солидными штрафами. По статье 9.5 КоАП физические лица обязаны заплатить от 2 до 5 тыс. руб. Денежные штрафы для юридических лиц составляют от 500 тыс. руб. до 1 млн. руб. Деятельность компании могут приостановить на 3 месяца.

Если в судебном порядке будет доказано, что реконструкция произведена с нарушениями и без согласования, собственника обяжут вернуть зданию первоначальный вид. В таких случаях судьи руководствуются ст. 222 ГК. РФ о самовольной постройке.

Реконструкция стен деревянного дома

При принятии решения о реконструкции поверхности стен дома из деревянных материалов, необходимо произвести ремонт цокольного основания, поверхности стен, перекрыть проемы и образовавшиеся трещины. Первоначально производится осмотр всей поверхности дома. При выявлении прогнивших участков дерева, производится его замена.

При полной замене деревянных стен, на основание фундамента простилают несколько слоев рубероидного материала. Нижний каркас дерева обрабатывают антисептическими составами и покрывают битумным раствором.

Эти действия направлены на
повышение уровня гидроизоляционных свойств основания фундамента и новой кладки
стены, а также уменьшение возможности появления новых процессов гниения дерева.

Для того, чтобы произвести крепкую фиксацию деревянных стен, необходимо сделать установку 2 опорных зажимов на расстоянии 2 м. При этом происходит стяжка брусьев при помощи крепежных элементов через 1 метр в высоту. Образовавшиеся зазоры закладываются утеплительным материалом.

Как узаконить реконструкцию частного дома в 2021 году?

После уплаты штрафа требуется узаконить реконструкцию. Делается это в таком порядке:

1. Составить уведомление о планировании внесения изменений в конструкцию дома.
2. Направить документ в территориальную администрацию. Это можно сделать через МФЦ. При себе стоит иметь паспорт, свидетельства о собственности на дом и земельный надел.
3. Получить разрешение.
4. Найти кадастрового инженера и заказать у него проведение исследования дома с целью составления нового технического плана.
5. Получить техпаспорт.
6. Обратиться в местную администрацию с уведомлением о завершении работ.
7. Посетить Росреестр и подать заявление на регистрацию проведенных изменений. Сделать это можно также через МФЦ.

Процедура не является бесплатной. За регистрацию изменений придется заплатить 350 рублей. Также платным является технический план. Его составление у инженера может стоить до 20000 рублей.

Таким образом, реконструкция предполагает расширение дома, создание надстроек, новых этажей. Она требует согласования с местными властями. Делать это нужно до начала работ. Иначе придется платить штраф или возвращать все обратно. Самовольная реконструкция не даст возможности выполнять сделки с частным домом.

Реконструкция — это не так-то просто

Важно понимать, что реконструкция, капитальный ремонт и перепланировка — это совершенно разные процессы. Перепланировка — это изменение конфигурации дома, перенос стен, оконных рам, дверных проемов, различные манипуляции с ними

Капитальный ремонт представляет собой замену устаревших материалов, которые использовались при строительстве здания, на новые. Это комплекс строительных и монтажных работ, целью которого является улучшение технических параметров и характеристик дома, а также жилищных условий.

Реконструкция — это полное изменение параметров и технических характеристик строения. В таком случае осуществляются надстройки новых этажей, добавление обновленных инженерных систем, добавление новых коммуникаций, возведение пристроек непосредственно к основному блоку. А вот сами несущие конструкции не должны заменяться полностью, а быть только отремонтированы. Основным принципом считается добавление новых помещений при сохранении основ самой предыдущей конструкции здания.

Заключение

Процедура согласования и получения разрешительных документов нежилых объектов проходит сложнее и дольше, чем жилых помещений. Собственникам предъявляется больше требований. Приходится узнавать, кто выдает документы, ходить по инстанциям, собирать документы, контролировать правильность их оформления, изучать законодательную базу и т. д. На это уходит очень много времени. Если учесть, что возможны неприятные неожиданности в виде отказов, все усилия могут оказаться бесполезными. Чтобы свести риски к минимуму и заручиться гарантиями получения положительного решения, рекомендуем обращаться к юристам. Опыт и практика профессионалов в решении подобных вопросов помогут получить разрешение независимо от масштабности реконструкции.

★ ★ ★